Instalar uma casa pequena em França ou na Bélgica: o que diz a lei?

Como provavelmente já sabes, a escolha de viver numa Tiny House é agora legal em França e é regida pela lei ALUR (Lei de acesso à habitação e ao urbanismo renovado), adoptada a 20 de fevereiro de 2014.

Antes desta lei, havia um vazio jurídico em torno da habitação alternativa, privando muitas pessoas que desejavam investir numa mini-habitação por razões orçamentais ou por convicções ecológicas.

A partir de agora, em França, é permitido viver num local que não seja uma casa ou um apartamento.

Mas se a lei ALUR é uma ajuda preciosa para que todos possam viver na casa da sua escolha, também permite que as câmaras municipais aceitem ou rejeitem o teu alojamento alternativo com base em determinados critérios.

Neste artigo, explicamos os teus direitos e obrigações quando instalas uma Tiny House em França e como evitar uma recusa por parte da tua câmara municipal. Explicamos-te também as diferentes legislações relativas à habitação alternativa na Bélgica.

O que é um habitat de luz?

Modelo feito por Tinykub

Existe uma definição governamental muito precisa de um habitat ligeiro: “Todos os habitats ligeiros têm em comum o facto de serem desmontáveis, móveis e sinónimo de um estilo de vida baseado na sobriedade e na autonomia“.

Poderíamos, portanto, agrupar todas as habitações alternativas, tais como yurts, tiny houses, teepees, caravanas, mobile homes, casas na árvore, etc. Mas, na realidade, é a utilização que lhe vais dar que determinará as medidas obrigatórias a tomar para a instalar no teu terreno.

Instalação de um habitat luminoso: o que diz a lei?

Prepara-te! Vamos trazer-te aqui os textos jurídicos. Sim, são bastante pesados e indigestos de ler, mas o que interessa é ser preciso (e intocável para a Câmara Municipal ^^ )!

Para começar, eis o que diz o artigo R-111-46-1 do Code l’Urbanisme:

“As instalações sem fundações que possuam equipamentos interiores ou exteriores e possam ser autónomas das redes públicas são consideradas residências desmontáveis constituindo habitat permanente dos seus utilizadores. Destinam-se a habitação e são ocupados como residência principal durante pelo menos oito meses por ano. Estas residências, bem como os seus equipamentos exteriores, podem ser desmontados fácil e rapidamente a qualquer momento.”

Em suma, se quiseres que a tua Tiny House seja protegida como uma residência desmontável, então tens de a deixar no seu atrelado para que possa ser facilmente transportada, ocupá-la durante pelo menos 8 meses por ano e poder instalar equipamento para ser autossuficiente em eletricidade e água. O artigo R-421-19 do Código do Urbanismo francês estipula que será necessária uma autorização de planeamento para “o desenvolvimento de terrenos construídos ou não construídos para permitir a instalação de , pelo menos, duas residências desmontáveis que criem uma superfície total superior a quarenta metros quadrados, tal como definido no artigo R. 111-51 e que constituam a habitação permanente dos seus utilizadores”.

Assim, para uma superfície total inferior a 40 m2, basta uma declaração prévia!(Artigo R421-23 do Código do Urbanismo francês). É também o caso se instalares a tua Tiny House no terreno por menos de 3 meses, como explicado no nosso artigo Como instalar uma Tiny House num terreno.

Se não quiseres estar ligado à rede pública e ser 100% autossuficiente em água e eletricidade,o artigo R441-6-1 do Código do Urbanismo estipula que “Quando o pedido diz respeito à urbanização de um terreno com vista à instalação de habitações desmontáveis, tal como definidas no artigo R. 111-51, constituindo a habitação permanente dos seus utilizadores e dispondo de equipamentos não ligados às redes públicas.

De acordo com o artigo L. 111-11, o requerente deve apresentar um certificado com o seu pedido para garantir o cumprimento das regras de saúde e segurança, em particular as regras de segurança contra incêndios, bem como as condições em que as necessidades de água, esgotos e eletricidade dos ocupantes são satisfeitas. Estas condições são fixadas, se for caso disso, pelo regime urbanístico local, nomeadamente nos sectores definidos em aplicação do artigo L. 151-13.”

Estas residências desmontáveis são diferentes das casas de lazer ligeiras.

Nos termos doartigo R111-37 do Código do Urbanismo, são consideradas “estruturas desmontáveis ou transportáveis destinadas a uma ocupação temporária ou sazonal para fins de lazer“.

Podem ser localizados :

1. Em parques de lazer residenciais construídos para o efeito;
2. Nos aldeamentos turísticos classificados como alojamento ligeiro pelo Código do Turismo;
3. Nos anexos das casas de férias familiares homologadas ao abrigo do Código do Turismo;
4. Nos parques de campismo regularmente criados, com exceção dos criados por declaração prévia ou criados sem autorização de planeamento, por declaração à câmara municipal, com base nas disposições do código do urbanismo na sua versão anterior a 1 de outubro de 2007 ou que constituam áreas de campismo natural. Neste caso, o número de alojamentos de lazer ligeiros deve ser inferior a trinta e cinco quando o sítio tiver menos de 175 parcelas, ou a 20% do número total de parcelas nos outros casos.

Fora destas zonas, os alojamentos de lazer ligeiros estão sujeitos aos regulamentos gerais de construção.

Onde instalar a tua Tiny House

Ser proprietário de um terreno não significa que tenhas o direito de aí te instalares livremente. A liberdade de possuir uma propriedade é uma coisa, a liberdade de a usufruir plenamente é outra.

E sim, como cidadãos, temos direitos e deveres.

Mas não é esse o objetivo da lição de história e filosofia, pois o que nos interessa agora é muito mais pragmático: onde posso instalar a minha Tiny House em França?

Em terreno privado para construção, mediante pedido prévio ou autorização de urbanização conforme visto anteriormente.

Mas agora, ao abrigo da lei ALUR, as autoridades locais também podem definir zonas especiais para habitação ligeira no seu PLU. Em zonas urbanas e em“pastilhas“: zonas agrícolas ou naturais que não são normalmente adequadas para a construção.

Por conseguinte, é possível instalar uma Tiny House num STECAL (Secteur de Taille Et de Capacité Limitée), que é um pequeno ponto no mapa de zonamento incluído no PLU, especificando que a habitação ligeira é aceite. Trata-se de uma derrogação à não-construtibilidade estipulada na lei ALUR.

Mas tem cuidado! Certas zonas ainda estão interditas:

• STICK” zonas agrícolas e zonas naturais protegidas no PLU.
• zonas onde são proibidos o campismo isolado e a criação de parques de campismo.
• bosques, florestas e parques classificados por um PLU ou POS, tais como áreas arborizadas a preservar.
• florestas classificadas, nos termos do título 1 do Livro IV do Código Florestal

Para te ajudar a orientares-te, o site hameaux-legers.org apresenta uma lista de comunas e de terrenos disponíveis para alojamento ligeiro. Recomendamos também que contactes previamente a Câmara Municipal da tua localidade para verificar o PLU.

Apesar das disposições da lei ALUR e das obrigações dos proprietários e das colectividades locais, não é raro ler um presidente de câmara recusar a instalação definitiva de uma Tiny House na sua comuna, com o pretexto de“integração na paisagem“.

Como explica este advogado especializado:

“A integração paisagística responde a critérios subjectivos mas também critérios legais. Qualquer projeto de construção deve enquadrar-se num ambiente existente e olhar para o meio em que está a ser integrado.

18h39.fr

Obviamente, se eu estiver num local que não tenha quaisquer caraterísticas naturais ou arquitectónicas, o presidente da câmara não poderá opor-se.

Mas se estiver no coração de uma cidade com uma arquitetura muito linear, como na Bretanha, não posso fazer qualquer coisa. O mesmo acontece se estiver num ambiente natural com uma qualidade paisagística muito forte.

Nessa altura, poderemos debater a integração na paisagem”.

Mas a necessidade de uma mudança de direção existe! A crise da habitação e a necessidade de aplicar métodos de construção mais sustentáveis, de baixo impacto ambiental e mais acessíveis estão a tornar-se uma obrigação. Todos estes factores fazem com que, com o passar do tempo e a jurisprudência futura, a habitação ligeira se desenvolva!

O que achas das Tiny Houses na Bélgica?

Na Bélgica, a legislação varia de região para região. Na Valónia, a Tiny House é reconhecida como um habitat ligeiro , tal como as cabanas de madeira, as yurts e as caravanas, desde setembro de 2019.

A Tiny House deve ter pelo menos 3 destas caraterísticas:

• ser móvel
• ser amovível
• ter peso a menos
• tem um volume reduzido
• não estar nas fundações
• não estar ligado à rede eléctrica (eletricidade, gás, água)
• ser construído pelo próprio
• ter uma pegada limitada
• sem chão

Mesmo assim, o Código Valão de Habitação Sustentável exige uma autorização de planeamento para construir uma Tiny House, mas o procedimento foi flexibilizado, uma vez que não precisas de recorrer a um arquiteto. Este Código da Valónia só se aplica aos locais que são utilizados como residência dos utilizadores e não como alojamento turístico. Por último, estás autorizado a instalar a tua casa no local se respeitares as regras de urbanismo, caso contrário, ser-te-á atribuído um endereço temporário.

Em Bruxelas e na Flandres, não existe um quadro jurídico para as mini-habitações.

Continua a precisar de uma autorização de planeamento e de cumprir os Regulamentos de Planeamento Regional, especialmente no que diz respeito à área de superfície e à altura do teto da Tiny House.

Em Bruxelas, o Code Bruxellois du Logement (Código da Habitação de Bruxelas) menciona a habitação “itinerante” (em referência à casa para viajantes) sem fornecer pormenores claros sobre o assunto.

Em todo o caso, é certo que, na capital, é necessária uma autorização de planeamento para áreas superiores a 5 m².

Na Flandres, no entanto, é necessária uma autorização se a construção exceder 6 m2. A região flamenga reconhece parcialmente as “caravanas e outras formas de habitação experimental”.

Tens em mente um projeto de construção própria de uma Tiny House? Encomenda o teu plano de construção ou contacta a equipa da Casakub para o discutir!