Instalar una casita en Francia o Bélgica: ¿qué dice la ley?

Como probablemente ya sepas, elegir vivir en una Tiny House es ahora legal en Francia y se rige por la Ley ALUR (Ley de Acceso a la Vivienda y Urbanismo Renovado), adoptada el 20 de febrero de 2014.

Antes de esta ley, existía un vacío legal en torno a la vivienda alternativa, que privaba de ella a muchas personas que deseaban invertir en una minivivienda por motivos presupuestarios o por convicciones ecológicas.

A partir de ahora, vivir en un lugar que no sea una casa o un piso está permitido en Francia.

Pero aunque la ley ALUR es una ayuda inestimable para que todo el mundo pueda vivir en la casa de su elección, también permite a los ayuntamientos aceptar o rechazar tu alojamiento alternativo en función de determinados criterios.

En este artículo te explicamos tus derechos y obligaciones a la hora de instalar una Tiny House en Francia y cómo evitar una negativa de tu ayuntamiento. También explicamos la diferente legislación sobre viviendas alternativas en Bélgica.

¿Qué es un hábitat de luz?

Modelo realizado por Tinykub

Existe una definición gubernamental muy precisa de hábitat ligero: «Todos los hábitats ligeros tienen en común que son desmontables, móviles y sinónimo de un estilo de vida basado en la sobriedad y la autonomía«.

Por tanto, podríamos meter en el mismo saco todos los hábitats alternativos, como yurtas, casas diminutas, tipis, caravanas, casas móviles, casas en los árboles, etc. Pero, en realidad, es el uso que le vayas a dar lo que determinará los pasos obligatorios que tienes que dar para instalarlo en tu terreno.

Instalar un hábitat luminoso: ¿qué dice la ley?

¡Preparaos! Aquí vamos a sacar a relucir los textos legales. Sí, es bastante pesado e indigesto de leer, ¡pero se trata de ser precisos (e intocables para el Ayuntamiento ^^ )!

Para empezar, esto es lo que dice el artículo R-111-46-1 del Código de Urbanismo:

“Se consideran residencias desmontables las instalaciones sin cimentación que cuentan con equipamiento interior o exterior y pueden ser autónomas de las redes públicas, constituyendo el hábitat permanente de sus usuarios. Están destinados a ser habitados y ocupados como residencia principal durante al menos ocho meses al año. Estas residencias, así como su equipamiento exterior, se pueden desmontar fácil y rápidamente en cualquier momento”.

En pocas palabras, si quieres que tu Tiny House esté protegida como residencia desmontable, tienes que dejarla en su remolque para que pueda transportarse fácilmente, ocuparla al menos 8 meses al año y poder instalar equipos para ser autosuficiente en electricidad y agua. El artículo R-421-19 del Código de Urbanismo francés establece que se requerirá licencia urbanística para «la urbanización de terrenos edificados o no edificados para permitir la instalación de al menos dos residencias desmontables que creen una superficie total de más de cuarenta metros cuadrados, tal como se definen en el artículo R. 111-51 y constituyan la vivienda permanente de sus usuarios».

Por tanto, para una superficie total inferior a 40 m2, ¡basta con una declaración previa!(Artículo R421-23 del Código de Urbanismo francés). Lo mismo ocurre si vas a instalar tu Tiny House en el terreno durante menos de 3 meses, como se explica en nuestro artículo Cómo instalar una Tiny House en un terreno.

Si no deseas estar conectado a la red pública y ser 100% autosuficiente en agua y electricidad,el artículo R441-6-1 del Código de Urbanismo establece que «Cuando la solicitud se refiera a la urbanización de un terreno con vistas a la instalación de residencias desmontables, tal como se definen en el artículo R. 111-51, que constituyan la vivienda permanente de sus usuarios y dispongan de equipamientos no conectados a las redes públicas.

De conformidad con el artículo L. 111-11, el solicitante debe presentar, junto con su solicitud, un certificado que garantice el cumplimiento de la normativa en materia de salud y seguridad, en particular de seguridad contra incendios, así como las condiciones de satisfacción de las necesidades de agua, alcantarillado y electricidad de los ocupantes. Estas condiciones son fijadas, en su caso, por el régimen urbanístico local, en particular en los sectores definidos en aplicación del artículo L. 151-13.»

Estas viviendas desmontables son diferentes de las viviendas de ocio ligeras.

Segúnel artículo R111-37 del Código de Urbanismo francés, se consideran «estructuras desmontables o transportables destinadas a una ocupación temporal o estacional con fines de ocio«.

Se pueden localizar :

1. En parques residenciales de ocio construidos expresamente;
2. En los pueblos de vacaciones clasificados como alojamientos ligeros según el Código de Turismo ;
3. En las dependencias de las viviendas familiares de vacaciones autorizadas conforme al Código de Turismo;
4. En los campings creados regularmente, a excepción de los creados mediante declaración previa o creados sin licencia urbanística, mediante declaración ante el ayuntamiento, sobre la base de las disposiciones del código urbanístico en su versión anterior al 1 de octubre de 2007 o que constituyan zonas naturales de acampada. En este caso, el número de viviendas ligeras de recreo debe mantenerse por debajo de treinta y cinco cuando el terreno tenga menos de 175 parcelas, o del 20% del número total de parcelas en los demás casos.

Fuera de estas zonas, los alojamientos de ocio ligeros están sujetos a las normas generales de construcción.

Dónde instalar tu Tiny House

Poseer un terreno no significa que tengas derecho a instalarte en él libremente. La libertad de poseer una propiedad es una cosa, la libertad de disfrutarla plenamente es otra muy distinta.

Y sí, como ciudadanos, tenemos derechos Y deberes.

Pero ése no es el objetivo de la lección de historia y filosofía, ya que lo que nos interesa ahora es mucho más pragmático: ¿dónde puedo instalar mi Tiny House en Francia?

En terrenos privados con permiso de obras, previa solicitud o permiso de obras como se ha descrito anteriormente.

Pero ahora, según la ley ALUR, las autoridades locales también pueden definir zonas especiales para viviendas ligeras en su PLU. En zonas urbanas y en«pastillos»: zonas agrícolas o naturales que normalmente no son aptas para la edificación.

Por tanto, es posible instalar una Tiny House bajo un STECAL (Secteur de Taille Et de Capacité Limitée), que es un pequeño punto en el mapa de zonificación incluido en el PLU, que especifica que se aceptan viviendas ligeras. Se trata de una excepción a la no edificabilidad estipulada en la ley ALUR.

Pero ¡ten cuidado! Algunas zonas siguen estando prohibidas:

• Zonas agrícolas «STICK» y espacios naturales protegidos en el PLU.
• zonas en las que está prohibida la acampada aislada y la creación de campings.
• bosques, selvas y parques clasificados por un PLU o POS, como zonas arboladas a conservar.
• bosques clasificados, de conformidad con el Título 1 del Libro IV del Código Forestal

Para ayudarte a orientarte, en el sitio web hameaux-legers.org encontrarás una lista de municipios y parcelas disponibles para alojamiento ligero. También te recomendamos que te pongas en contacto previamente con el ayuntamiento de tu localidad para comprobar el PLU.

A pesar de las disposiciones de la ley ALUR y de las obligaciones de los propietarios y de las autoridades locales, no es raro leer que un alcalde se niega a permitir la instalación permanente de una Tiny House en su municipio, con el pretexto de la«integración en el paisaje«.

Como explica este abogado especialista:

«La integración paisajística responde a criterios subjetivos pero también criterios jurídicos. Cualquier proyecto de construcción debe encajar en un entorno existente y contemplar el entorno en el que se integra.

18h39.fr

Obviamente, si estoy en un lugar que no tiene ninguna característica natural o arquitectónica, el alcalde no podrá oponerse.

Pero si estoy en el centro de una ciudad con una arquitectura muy lineal, como en Bretaña, no puedo hacer cualquier cosa. Lo mismo ocurre si estoy en un entorno natural con una calidad paisajística muy fuerte.

En ese momento, podremos celebrar un debate sobre la integración en el paisaje».

¡Pero la necesidad de un cambio de rumbo está ahí! La crisis de la vivienda y la necesidad de aplicar métodos de construcción más sostenibles, de bajo impacto ambiental y más accesibles se están convirtiendo en una obligación. Todos estos factores significan que, con el paso del tiempo y la futura jurisprudencia, ¡la vivienda ligera está destinada a evolucionar!

¿Qué pasa con las Tiny Houses en Bélgica?

En Bélgica, la legislación varía de una región a otra. En Valonia, la Tiny House está reconocida como hábitat ligero del mismo modo que las cabañas de madera, las yurtas y las caravanas desde septiembre de 2019.

La Tiny House debe tener al menos 3 de estas características:

• ser móvil
• ser extraíble
• tener bajo peso
• tienen un volumen reducido
• no estar sobre cimientos
• no estar conectado a la red eléctrica (electricidad, gas, agua)
• ser autoconstruido
• tienen una huella limitada
• sin suelo

Aun así, el Código Valón de Vivienda Sostenible exige permiso de obras para construir una Tiny House, pero el procedimiento se ha flexibilizado, ya que no es necesario recurrir a un arquitecto. Este Código valón sólo se aplica a los lugares que se utilizan como residencia de los usuarios y no como alojamiento turístico. Por último, estás autorizado a instalar allí tu casa si cumples las normas urbanísticas, de lo contrario se te dará una dirección temporal.

En Bruselas y Flandes no existe un marco jurídico para las minicasas.

Seguirás necesitando permiso de obras y cumplir la Normativa de Ordenación Territorial, sobre todo en lo que respecta a la superficie y la altura del techo de la Casa Minúscula.

En Bruselas, el Code Bruxellois du Logement (Código Bruselense de la Vivienda) menciona la vivienda «itinerante» (en referencia a la vivienda para viajeros) sin aportar detalles claros al respecto.

En cualquier caso, es cierto que en la capital se requiere licencia urbanística para superficies superiores a 5 m².

En Flandes, sin embargo, se requiere un permiso si la construcción supera los 6 m2. La región flamenca reconoce parcialmente las «caravanas y otras formas de vivienda experimental».

¿Tienes en mente un proyecto de autoconstrucción de una Tiny House? ¡Pide tu plano de construcción o ponte en contacto con el equipo de Casakub para hablar de ello!