Een tiny house installeren in Frankrijk of België: wat zegt de wet?

Zoals je waarschijnlijk al weet, is het nu legaal om in een Tiny House te wonen in Frankrijk en wordt dit geregeld door de ALUR wet (wet op de toegang tot huisvesting en gerenoveerde stedenbouw), aangenomen op 20 februari 2014.

Vóór deze wet was er een juridisch vacuüm rond alternatieve huisvesting, waardoor veel mensen die om budgettaire redenen of uit ecologische overwegingen in een miniwoning wilden investeren, werden beroofd.

Vanaf nu is wonen op een andere plek dan een huis of appartement toegestaan in Frankrijk.

Maar hoewel de ALUR-wet van onschatbare waarde is om iedereen in staat te stellen om in het huis van zijn of haar keuze te wonen, geeft deze wet gemeenteraden ook de mogelijkheid om je alternatieve accommodatie op basis van bepaalde criteria te accepteren of af te wijzen.

In dit artikel leggen we uit wat je rechten en plichten zijn bij het opzetten van een Tiny House in Frankrijk en hoe je een weigering van je gemeente kunt voorkomen. We leggen ook de verschillende wetgevingen voor alternatieve huisvesting in België uit.

Wat is een lichte habitat?

Model gemaakt door Tinykub

De overheid heeft een heel precieze definitie van een lichte woonvorm: “Alle lichte woonvormen hebben gemeen dat ze demonteerbaar zijn, mobiel en synoniem met een levensstijl gebaseerd op soberheid en autonomie“.

We zouden dus alle alternatieve leefomgevingen op één hoop kunnen gooien, zoals yurts, tiny houses, tipi’s, caravans, stacaravans, boomhutten, etc. Maar in werkelijkheid is het het gebruik dat je ervan gaat maken dat bepaalt welke verplichte stappen je moet nemen om het op je land te installeren.

Een lichthabitat installeren: wat zegt de wet?

Zet je schrap! We gaan hier de juridische teksten bovenhalen. Ja, het is vrij zwaar en onverteerbaar om te lezen, maar het gaat erom precies te zijn (en onaantastbaar voor het stadhuis ^^ )!

Om te beginnen staat hier wat artikel R-111-46-1 van de Code l’Urbanisme stelt:

“Faciliteiten zonder fundering, die binnen- of buitenapparatuur hebben en autonoom kunnen zijn van openbare netwerken, worden beschouwd als demontabele woningen die de permanente habitat van hun gebruikers vormen. Ze zijn bestemd voor bewoning en worden minimaal acht maanden per jaar als hoofdverblijf bewoond. Deze woningen en hun buitenuitrusting kunnen op elk moment eenvoudig en snel worden gedemonteerd.”

Om het duidelijk te stellen, als je wilt dat je Tiny House wordt beschermd als een demonteerbare woning, dan moet je het op de trailer laten staan zodat het gemakkelijk vervoerd kan worden, het minstens 8 maanden per jaar bewonen en in staat zijn om apparatuur te installeren om zelfvoorzienend te zijn op het gebied van elektriciteit en water. Artikel R-421-19 van de Franse wet op de stedenbouw bepaalt dat een bouwvergunning vereist is voor “de ontwikkeling van bebouwde of onbebouwde grond om de installatie mogelijk te maken van ten minste twee demonteerbare woningen met een totale vloeroppervlakte van meer dan veertig vierkante meter, zoals gedefinieerd in artikel R. 111-51 en die de permanente woning van hun gebruikers vormen”.

Dus voor een totaal vloeroppervlak van minder dan 40 m2 is een voorafgaande verklaring voldoende!(artikel R421-23 van de Franse stedenbouwkundige code). Dit is ook het geval als je je Tiny House minder dan 3 maanden op het perceel installeert, zoals uitgelegd in ons artikel Hoe installeer ik een Tiny House op een perceel?

Als je niet aangesloten wilt zijn op het openbare netwerk en 100% zelfvoorzienend wilt zijn op het gebied van water en elektriciteit, steltartikel R441-6-1 van de Code de l’Urbanisme: “Wanneer de aanvraag betrekking heeft op de ontwikkeling van een perceel met het oog op de installatie van demonteerbare woningen zoals gedefinieerd in artikel R. 111-51, die de permanente woning van hun gebruikers vormen en die zijn uitgerust met apparatuur die niet is aangesloten op de openbare netwerken.

Overeenkomstig artikel L. 111-11 moet de aanvrager samen met zijn aanvraag een attest indienen om te garanderen dat de gezondheids- en veiligheidsvoorschriften, in het bijzonder de brandveiligheidsvoorschriften, worden nageleefd en dat aan de voorwaarden voor de water-, riool- en elektriciteitsbehoeften van de bewoners wordt voldaan. Deze voorwaarden worden, indien van toepassing, bepaald door het plaatselijke stedenbouwkundige plan, met name in de sectoren die zijn aangewezen in toepassing van artikel L. 151-13.”.

Deze demonteerbare woningen verschillen van lichte recreatiewoningen.

Deze laatste worden door artikel R111-37 van het Stedenbouwkundig Wetboek beschouwd als “demontabele of verplaatsbare constructies, bedoeld voor tijdelijke of seizoensbewoning voor recreatief gebruik.”

Ze kunnen zich bevinden :

1. In speciaal gebouwde recreatieparken;
2. In vakantiedorpen die zijn geclassificeerd als lichte accommodatie volgens de toerismecode ;
3. In de bijgebouwen van gezinsvakantiewoningen die zijn goedgekeurd volgens de Code du Tourisme;
4. Op regelmatig aangelegde campings, met uitzondering van campings die zijn aangelegd door middel van een voorafgaande verklaring of die zijn aangelegd zonder bouwvergunning, door middel van een verklaring bij het gemeentehuis, op basis van de bepalingen van de stedenbouwkundige code zoals die luidden vóór 1 oktober 2007 of die natuurlijke kampeerterreinen vormen. In dit geval moet het aantal woningen voor lichte recreatie onder de vijfendertig blijven wanneer het kampeerterrein minder dan 175 standplaatsen telt, of onder de 20% van het totale aantal standplaatsen in de andere gevallen.

Buiten deze gebieden vallen lichte vrijetijdsaccommodaties onder de algemene bouwvoorschriften.

Waar zet je je Tiny House neer?

Land bezitten betekent niet dat je het recht hebt om je er vrij te vestigen. De vrijheid om eigendom te bezitten is één ding, de vrijheid om er ten volle van te genieten is iets heel anders.

En ja, als burgers hebben we rechten EN plichten.

Maar dat is niet het punt van de geschiedenis- en filosofieles, want waar we nu in geïnteresseerd zijn, is veel pragmatischer: waar kan ik mijn Tiny House in Frankrijk opzetten?

Op privéterrein met bouwvergunning, met een voorafgaande aanvraag of bouwvergunning zoals hierboven beschreven.

Maar nu, onder de ALUR-wet, kunnen lokale overheden ook speciale zones voor lichte huisvesting definiëren in hun PLU. In stedelijke gebieden en in“pastilles”: landbouw- of natuurgebieden die normaal gesproken niet geschikt zijn voor bebouwing.

Het is daarom mogelijk om een Tiny House op te zetten onder een STECAL (Secteur de Taille Et de Capacité Limitée), wat een kleine stip is op de bestemmingskaart die is opgenomen in het PLU, waarop staat dat lichte huisvesting is toegestaan. Dit is een afwijking van de niet-bouwbaarheid die is vastgelegd in de ALUR-wet.

Maar wees voorzichtig! Bepaalde gebieden blijven verboden voor installatie:

• STICK” landbouwzones en natuurgebieden beschermd in het PLU.
• gebieden waar geïsoleerd kamperen en het creëren van kampeerplekken verboden zijn.
• bossen, wouden en parken geclassificeerd door een PLU of POS, zoals beboste gebieden die behouden moeten blijven.
• geclassificeerde bossen, overeenkomstig titel 1 van boek IV van het bosbouwwetboek

Om je te helpen je weg te vinden, geeft de website hameaux-legers.org een overzicht van een aantal gemeenten en percelen die beschikbaar zijn voor lichte accommodatie. We raden je ook aan om van tevoren contact op te nemen met het gemeentehuis om de PLU te controleren.

Ondanks de bepalingen van de ALUR-wet en de verplichtingen van huiseigenaren en lokale overheden, is het niet ongewoon om te lezen over een burgemeester die de permanente installatie van een Tiny House in zijn gemeente weigert, onder het mom van“integratie in het landschap“.

Zoals deze gespecialiseerde advocaat uitlegt:

“Landschapsintegratie beantwoordt aan subjectieve criteria maar ook wettelijke criteria. Elk bouwproject moet passen in een bestaande omgeving en rekening houden met de omgeving waarin het wordt geïntegreerd.

18h39.fr

Als ik op een plek ben die geen natuurlijke of architecturale kenmerken heeft, kan de burgemeester natuurlijk geen bezwaar maken.

Maar als ik in het hart van een stad ben met een zeer lineaire architectuur, zoals in Bretagne, kan ik niet zomaar alles doen. Hetzelfde geldt als ik in een natuurlijke omgeving ben met een zeer sterke landschappelijke kwaliteit.

Op dat moment kunnen we een debat voeren over de integratie in het landschap.”

Maar de noodzaak voor een koerswijziging is er! De huisvestingscrisis en de noodzaak om duurzamere, milieuvriendelijkere en toegankelijkere bouwmethoden toe te passen, worden een verplichting. Al deze factoren betekenen dat, met het verstrijken van de tijd en de toekomstige jurisprudentie, lichtgewicht woningen zich zeker zullen ontwikkelen!

Hoe zit het met Tiny Houses in België?

Bij onze Belgische buren en vrienden varieert de wetgeving per regio. In Wallonië wordt het Tiny House sinds september 2019 erkend als lichtgewicht woningen, net zoals houten hutten, yurts en caravans.

Het Tiny House moet minstens 3 van deze kenmerken hebben:

• verplaatsbaar zijn
• verwijderbaar zijn
• ondergewicht hebben
• hebben een verminderd volume
• niet op stichtingen
• niet zijn aangesloten op het elektriciteitsnet (elektriciteit, gas, water)
• zelfgebouwd zijn
• een beperkte voetafdruk hebben
• geen vloer

Toch vereist de Waalse Code voor Duurzame Huisvesting een bouwvergunning om een Tiny House te bouwen, maar de procedure is versoepeld omdat je geen beroep hoeft te doen op een architect. Deze Waalse Code is alleen van toepassing op plaatsen die worden gebruikt als woning voor gebruikers en niet als toeristische accommodatie. Tot slot mag je er je huis neerzetten als je voldoet aan de stedenbouwkundige regels, anders krijg je een tijdelijk adres.

In Brussel en Vlaanderen is er geen wettelijk kader voor miniwoningen.

Je hebt nog steeds een bouwvergunning nodig en je moet voldoen aan de regionale stedenbouwkundige voorschriften, vooral wat betreft de oppervlakte en plafondhoogte van het Tiny House.

In Brussel vermeldt de Brusselse Huisvestingscode “ambulante” huisvesting (in verwijzing naar de woning voor reizigers) zonder duidelijke details te geven over het onderwerp.

Het is in elk geval zeker dat in de hoofdstad een bouwvergunning vereist is voor oppervlakken groter dan 5 m².

In Vlaanderen is echter een vergunning vereist als het bouwwerk groter is dan 6 m2. Het Vlaamse Gewest erkent gedeeltelijk “caravans en andere vormen van experimentele huisvesting”.

Heb je een zelfbouw Tiny House project in gedachten? Bestel je bouwtekening of neem contact op met het Casakub team om het te bespreken!